Mietrecht 2026: Was sich für Mieter und Vermieter ändern soll
Neue Vorgaben für Indexmieten, möblierte Wohnungen und Kurzzeitvermietungen: Die Bundesregierung plant Änderungen im Mietrecht, die sowohl Mieter als auch Vermieter betreffen. Wir geben einen Überblick über die wichtigsten Punkte.
Wer eine Wohnung vermietet oder selbst zur Miete wohnt, sollte die geplante Mietrechtsreform im Blick behalten. Der aktuelle Gesetzentwurf sieht Änderungen in mehreren Bereichen des Wohnraummietrechts vor. Im Mittelpunkt stehen unter anderem Indexmieten, möblierte Wohnungen, befristete Vermietungen und der Umgang mit Mietrückständen.
Wichtig: Die Änderungen sind noch nicht endgültig beschlossen
Die Mietrechtsreform befindet sich derzeit im Gesetzgebungsverfahren. Der Bundestag hat den Gesetzentwurf im Juli 2026 in erster Lesung beraten. Änderungen am Entwurf sind daher noch möglich. Ein verbindliches Datum für das Inkrafttreten steht aktuell noch nicht fest.
Warum soll das Mietrecht geändert werden?
Mit der Reform möchte die Bundesregierung insbesondere den Schutz von Mietern in angespannten Wohnungsmärkten stärken. Gleichzeitig sollen einige bisher nicht eindeutig geregelte Bereiche klarer gefasst werden.
Betroffen sind vor allem Vermietungsmodelle, bei denen sich in der Praxis häufig Fragen zur zulässigen Miethöhe ergeben – beispielsweise bei möblierten Wohnungen, Indexmietverträgen oder einer Vermietung für einen begrenzten Zeitraum.
Indexmieten sollen stärker begrenzt werden
Bei einem Indexmietvertrag orientiert sich die Entwicklung der Miete am Verbraucherpreisindex. Steigt dieser deutlich, können bislang entsprechend hohe Mietanpassungen möglich sein.
Nach dem aktuellen Gesetzentwurf sollen solche Steigerungen in angespannten Wohnungsmärkten künftig begrenzt werden. Preissteigerungen bis zu drei Prozent könnten weiterhin vollständig berücksichtigt werden. Von einem darüber hinausgehenden Anstieg soll dagegen nur noch die Hälfte auf die Miete übertragen werden können.
Beispiel zur geplanten Indexregelung
Steigt der maßgebliche Preisindex innerhalb eines Jahres beispielsweise um 6 Prozent, würden die ersten 3 Prozent vollständig berücksichtigt. Von den weiteren 3 Prozent könnten nur 1,5 Prozent berücksichtigt werden. Die mögliche Anpassung läge damit bei 4,5 Prozent statt bei 6 Prozent.
Mehr Transparenz bei möblierten Wohnungen
Auch die Vermietung möblierter Wohnungen soll klarer geregelt werden. Künftig soll für Mieter besser erkennbar sein, welcher Teil des verlangten Betrags tatsächlich auf die Möblierung entfällt.
Vorgesehen ist deshalb, dass ein Möblierungszuschlag grundsätzlich gesondert ausgewiesen und nachvollziehbar berechnet werden muss. Maßgeblich soll dabei insbesondere der aktuelle Wert der zur Verfügung gestellten Möbel sein.
Für vollständig möblierte Wohnungen sieht der Entwurf zusätzlich eine vereinfachte Pauschalregelung vor. Danach könnte ein Zuschlag von bis zu 10 Prozent der Nettokaltmiete angesetzt werden.
Kurzzeitvermietungen sollen klarer definiert werden
Eine weitere geplante Änderung betrifft Mietverhältnisse zum vorübergehenden Gebrauch. Bislang hängt die rechtliche Bewertung häufig von den Umständen des Einzelfalls ab.
Der Gesetzentwurf sieht deshalb grundsätzlich eine zeitliche Grenze von sechs Monaten vor. Unter bestimmten Voraussetzungen könnte eine Verlängerung auf insgesamt bis zu acht Monate möglich sein.
Entscheidend soll weiterhin sein, dass auf Seiten des Mieters tatsächlich ein besonderer vorübergehender Wohnbedarf besteht – beispielsweise wegen eines zeitlich begrenzten beruflichen oder ausbildungsbezogenen Aufenthalts.
Neue Regelung bei Kündigungen wegen Mietrückständen
Änderungen sind außerdem bei Kündigungen aufgrund von Mietschulden geplant. Die sogenannte Schonfristzahlung kann nach der derzeitigen Rechtslage unter bestimmten Voraussetzungen eine fristlose Kündigung unwirksam machen.
Künftig soll diese Schutzwirkung einmalig auch auf eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs ausgeweitet werden können. Werden die offenen Mietforderungen innerhalb der gesetzlichen Frist vollständig beglichen, könnte das Mietverhältnis dadurch erhalten bleiben.
Modernisierungen: Höhere Grenze für das vereinfachte Verfahren
Für Vermieter enthält der Gesetzentwurf auch eine Erleichterung bei bestimmten Modernisierungsmaßnahmen. Die Wertgrenze für das vereinfachte Verfahren soll von derzeit 10.000 Euro auf 20.000 Euro je Wohnung angehoben werden.
Die höhere Grenze soll insbesondere gestiegenen Bau- und Handwerkerkosten Rechnung tragen. Für kleinere und mittlere Modernisierungsmaßnahmen könnte dadurch künftig häufiger das vereinfachte Verfahren genutzt werden.
Was bedeuten die Pläne für Vermieter?
Nicht jeder Vermieter wird von den geplanten Änderungen gleichermaßen betroffen sein. Besonders aufmerksam sollten Eigentümer sein, die Wohnungen möbliert vermieten, Indexmietverträge nutzen oder Mietverhältnisse nur für einen begrenzten Zeitraum anbieten.
- Indexmietanpassungen könnten künftig stärker begrenzt sein.
- Möblierungszuschläge sollen transparenter ausgewiesen werden.
- Bei Kurzzeitvermietungen sollen klarere zeitliche Vorgaben gelten.
- Die Schonfristregelung bei Mietrückständen soll erweitert werden.
- Modernisierungen könnten häufiger vereinfacht abgerechnet werden.
Was bedeutet die Reform für Mieter?
Für Mieter sollen vor allem Miethöhen und Zuschläge besser nachvollziehbar werden. Gleichzeitig zielen die geplanten Regelungen darauf ab, starke Mietsteigerungen bei Indexmietverträgen abzufedern und den Schutz bei kurzfristigen Zahlungsschwierigkeiten zu verbessern.
Bei möblierten oder befristet vermieteten Wohnungen könnte es zudem einfacher werden, zu beurteilen, welche mietrechtlichen Vorschriften tatsächlich gelten.
Wann tritt die Mietrechtsreform 2026 in Kraft?
Einen endgültigen Termin gibt es derzeit noch nicht. Der Gesetzentwurf der Bundesregierung wurde im Juli 2026 erstmals im Bundestag beraten und befindet sich weiterhin im parlamentarischen Verfahren.
Nach dem aktuellen Entwurf sollen außerdem nicht sämtliche Regelungen gleichzeitig wirksam werden. Für einzelne Vorschriften sind Übergangsfristen vorgesehen.
Unser Tipp für Vermieter
Wer derzeit einen neuen Mietvertrag vorbereitet, eine möblierte Wohnung vermietet oder Modernisierungsmaßnahmen plant, sollte die weitere Entwicklung der Reform verfolgen. Da sich der Gesetzentwurf im parlamentarischen Verfahren noch verändern kann, sollten wichtige Entscheidungen immer anhand der zum jeweiligen Zeitpunkt geltenden Rechtslage getroffen werden.
Fazit
Die geplante Mietrechtsreform könnte einige wichtige Regeln für Vermieter und Mieter verändern. Besonders Indexmieten, möblierte Wohnungen und Kurzzeitvermietungen stehen im Fokus. Gleichzeitig sind Erleichterungen bei kleineren Modernisierungsmaßnahmen vorgesehen.
Da das Gesetzgebungsverfahren noch nicht abgeschlossen ist, handelt es sich derzeit um geplante Änderungen. Sobald die endgültigen Regelungen feststehen, lohnt sich insbesondere für Vermieter ein genauer Blick auf bestehende und neu abzuschließende Mietverträge.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Stand: August 2026.
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